济南城市发展又迎来一个重大事件！

今天下午2点，章丘撤市设区的消息正式公布！这一消息在济南政府网站已经公布！朋友圈已经传遍。

章丘撤市设区有以下利好：

1、将纳入济南市城市总体规划。

地区的发展布局、招商引资、基础设施建设等都将纳入整个济南市的规划；

乡镇变为街道，有些农村变为城市社区；

政府的自治权将大幅弱化，财税上缴比例也将增加。

2、老百姓在医保、社保、教育、最低工资等方面，都将享受济南市区待遇。

3、发展用地将会有质的变化，将获得更多的产业用地，新区的发展将会加速，房价也会随之上涨。

4、但是影响最大见效最快的还是交通方面！在撤市设区之后，章丘将纳入济南市交通体系，目前轨道交通规划设计已经启动。

到这里，新闻播报完毕。

看热闹的可以散去，在这里内参君简要说一下，内参君对这件事的看法。其实章丘撤市设区的消息流传已久，很多人认为，济南发展会一直向东，与章丘相连，甚至继续向东连接淄博。内参当时就认为，这似乎不太可能。因为济南一味的向东，只会让整个城市越来越狭长，这样的城市布局，严重影响城市的发展和市民的生活。

为什么这么说？请看这么几张图。

这是用谷歌地球看巴黎

这是用谷歌地球看马德里

这是用谷歌地球看明斯克

这是用谷歌地球看莫斯科

这是用谷歌地球看休斯顿

以上是西方国家大城市的城市布局，你会发现，没有一个是狭长型的城市布局。

再看一下岛国日本的东京的城市布局。你会发现，东京受制于地形，虽然没有像上面几个城市那样呈现环形放射状，但是东京的城市布局依然可以看出是环状发展，环状铁路沿线穿珍珠一样，穿了几个大的次中心，新宿，池袋，涩谷，上野，银座，秋叶原。

再来看看国内几个城市的布局。

下面是成都。

下面是濒临长江的南京。

现在的济南东西太过狭长，因此产生了很多的问题。交通问题就是比较突出的问题。如果济南一味向东发展，那么每天东西双向的交通压力只会有增无减！生活、工作成本无形加大！即使将来东西有地铁开通，也只不过是隔靴搔痒，城市布局不合理是根源。

和济南很像的城市，是兰州，看看他们。

内参君有个朋友是兰州人，他说，他在兰州从东穿越到西边，就像穿越了好几座城市……

济南不可能一直东拓下去，连接章丘，

如果真的有一天济南发展到了章丘，那将是这座城市和生活在这里人们的悲哀。

现在的济南到了不得不北跨的时候

按照目前济南的发展节奏，将来主要人口将集中于上面这种图里的红色方框内，狭长吧。

所以我们看到，

在最近的济南市工作务虚会，

北跨被提到了前所未有的高度。

王文涛书记提出这么一段话：

我那天在建设部说，我们的城市像根油条，狭长的。

但问题现在是油锅，把我们还扔进油锅。

你想这个油条怎么办？

“唰”一下子，这么长了！

换句话说，东拓有个底吗？

西进有个界吗？边界有吗？

再这么拓下去，

这个城市交通是不堪重负。

那咱们再往东，再往西，

再往东东拓，再往西西进，

就变成‘老油条’了。

你们想想，

这个城市就放在这里了，

你要解决的话，

北跨！

王文涛说，从长远来看，城市建设不可能无限拉伸延长，未来的发展必须瞄准和实施“北跨”，变“跨河发展”为“携河发展。

下图为济南未来城市的主要框架和结构。要买房子的一定要仔细研究了！

根据上图，这1主1副，5个次中心，12个区域中心，2个卫星城，都在哪儿呢？

所谓一主，即老城主中心，这是经过历史沉淀下来，不可更改的;

一副，即现在打造的中央商务区，再加上奥体文博片区。一主一副都作为城市中心。请注意，CBD的定位，是副中心，这是比较切合实际的提法。CBD短时间不可能取代主城区成为市中心，在CBD没有发展起来之前，还是做好副中心吧。

五个次中心，分别是西客站、新东站、孙村、临空、济北。是的，在这里你没有找到唐冶的影子，五个次中心，有三个在现在济南城市格局的北部。

12个地区中心，包括：北湖、华山、洪楼、桑梓店、董家、唐冶、港沟、柏石峪、王官庄、美里湖、崔寨、高官寨12个地区。

两个卫星城，是长清和章丘。也许有人问卫星城是什么概念？卫星城是指在大城市外围建立的既有就业岗位，又有较完善的住宅和公共设施的城镇，是在大城市郊区或其以外附近地区，为分散中心城市的人口和工业而新建或扩建的具有相对独立性的城镇。

举个例子，上海的卫星城市是青浦、嘉定；泰达、塘沽是天津的卫星城市。

给大家看个图片，是今年六月份，长海主城区和卫星城市房价的地图，大家可以比较一下，卫星城市的房价和主城区房价的区别。仅供参考。

可以说，

这次济南的城市局部还是跟之前有很大的变化。

变化之一

举全市之力打造的CBD变为副中心。其实这很好理解，按照目前的现状，CBD处在刚刚开始建设阶段，未来5年都是一个大工地。随着济南的发展，CBD的建设，越来越多的商务企业像CBD靠拢。副中心成为名副其实的中心，需要时间。

当然，这对于CBD周边的房价基本上没有什么影响。CBD依然被人看好，只是需要时间。还有人问，将来济南的房价顶点是不是会出现在CBD。内参君认为不一定，CBD定位为中央商务区，济南房价的顶点可能会出现在名校学区新房。论居住条件，CBD在济南也不是最优越的，尽管后天规划很好，但是先天条件难以改变，济南富人区还是会聚集在旅游路沿线，地势高，空气环境好。CBD是一个合适工作、谈生意、高端购物的地方。

变化之二

五个次中心，三个在济南北部，之前火热的唐冶并非次中心。

临空和孙村，目前都有大量工业企业聚集。而唐冶没有，唐冶目前来看，没有产业聚集，将来也很难会有。唐冶的定位比较合适的是居住区，作为次中心，唐冶很难承担，毕竟实体经济缺乏，支撑少，在孙村、高新区、汉峪金谷、CBD大力发展的情况下，唐冶定位为地区中心也是很好理解的了。

三个次中心在济南北部，可以看出，济南北跨的重要性。新东站、临空、济北，让济南城市布局有了厚度。

临空经济区之所以上升到次中心的高度，只要是因为，它是将来经济发展的趋势。现在很多内陆城市都在发展临空经济区，郑州、福州、南昌等等。如今，机场早已从传统意义上单一运送旅客和货物的场所，演变为生产和商业活动的重要节点，吸引众多与航空业相关的行业聚集到其周围，在潜移默化中形成临空产业，并正在创造一个以航空、数字化、全球化为基础的全新经济体系。

新东站的地位不多说，济青高铁、城际铁路，R2、R3轨道交通，包括后期的郑济高铁介入东站，新东站对于周边的影响会越来越明显。新东站一旦建成运营，也许就没有人在吐糟济南火车站破烂有损城市形象了。周边楼盘已经迎来利好。

济南北黄河新区对于济南可能说十分重要。据说，“黄河新区已经申报到了省里，暂命名为济南新区，省政府研究通过后将上报国家。”要知道，济南是目前为止为数不多省会没有国家战略的城市。

基于现状，济南北跨又势在必行，但是北跨有一定难度，要实现携河发展，济南携河发展，携的是黄河，济南北目前，没有保税区，国家开发区，没有人口聚集规划，可以说一片荒芜。考验济南政府的时候到了。

对于我们买房来说，刚需买房最好要买规划已经开始落地的地方，不要买规划还停留在纸面上的地方，规划很美但停留在纸面等于纸上谈兵，等到实现那一天不知是猴年马月，不合适首次置业的刚需，刚需一定要买规划已经实现的，或者正在建设的，至少中短期内，升值方面有保障，为下一次置换做准备。然而投资就另说了，纯投资投资周期可以长一些。

祝愿济南越来越好吧。

买房根据城市规划和发展，希望这篇文章对你买房有所帮助。

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